インカムアプローチとは、企業や不動産などの価値を評価する方法の一つで、将来得られる収益をもとに現在の価値を計算する手法です。「収益還元法」とも呼ばれます。
考え方はシンプルで、「将来どれだけのお金を生み出せるか」という視点から価値を判断します。たとえば賃貸マンションの価値を考える場合、建物の古さや立地だけでなく、「毎月どれくらいの家賃収入が得られるか」を重視して評価します。年間500万円の家賃収入が見込めるマンションと、年間100万円しか収入がないマンションでは、前者の方が価値が高いと判断されます。
企業の評価でも同じ考え方が使われます。将来その企業がどれだけの利益を生み出すかを予測し、それを現在の価値に換算します。このとき「割引率」という概念を使って、将来のお金を現在の価値に直します。なぜなら今日の100万円と10年後の100万円では価値が異なるからです。
インカムアプローチは、M&Aでの企業買収価格の算定、不動産投資の判断、株式の適正価格の評価などで広く使われています。将来の収益性を重視するため、成長企業や収益不動産の評価に特に適しています。
ただし将来予測に基づくため、予測が外れると評価も変わってしまう点には注意が必要です。
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